El panorama inmobiliario corporativo en la capital mexicana atraviesa por un periodo de profunda transformación al concluir la primera mitad del año. La consolidación del trabajo híbrido, sumada a la contracción en la disponibilidad de metros cuadrados dentro de las zonas más cotizadas y la estabilidad en el requerimiento de espacios, ha rediseñado por completo las reglas del sector de oficinas en la Ciudad de México.
Esta evolución refleja un comportamiento sobresaliente en los corredores del Distrito Financiero (CBD) integrado por Polanco, Reforma y Lomas, los cuales encabezan las preferencias de los corporativos y resguardan los proyectos más recientes, acumulando además más del 40% de espacio pre-arrendado.
Pese a este dinamismo en las zonas principales, el panorama general demuestra que el motor principal del sector sigue radicando en el ámbito interno. Al respecto, Héctor Klerian, director ejecutivo de capital markets en México de JLL, señala que “el crecimiento del mercado de oficinas sigue siendo de la actividad interna, es donde está el crecimiento importante”.
Nuevos inventarios y retos de planeación
Durante los primeros seis meses del año, la absorción de metros cuadrados nuevos estuvo impulsada firmemente por la demanda local y por el espacio pre-arrendado procedente de tres complejos corporativos recién integrados, los cuales aportaron una superficie de 196 mil 799 m2, según detalla el análisis más reciente de la consultora.
Actualmente, el mercado capitalino está compuesto por 464 edificios que totalizan un inventario de 8 millones de m2. De esta cifra, la oferta disponible se ubica en 1.4 millones de m2, de los cuales el 42 por ciento corresponden a espacios que ya cuentan con instalaciones acondicionadas.
No obstante, el arranque de un nuevo ciclo comercial enfrenta obstáculos logísticos considerables vinculados a la tramitología y ejecución. Sobre este punto, Klerian puntualiza que “es un gran reto el tiempo que tarda: la dificultad de encontrar un terreno, los permisos y luego construir. Por tanto, la planeación es larga y el retorno de inversión es en promedio a 5 años”.
Como resultado de este contexto, los rendimientos o cap rate del segmento corporativo oscilan entre el 8 y 8.5%. Adicionalmente, la actual paridad cambiaria peso-dólar ha motivado la inclusión de cláusulas de protección en los contratos solicitadas por los arrendatarios, lo que ha permitido mantener la estabilidad en los costos de renta durante los últimos años.
“Si bien viene un buen momento de precios para los corredores con baja disponibilidad como el CBD, el nivel actual del peso ha hecho inviable que en contratos en dólares se cobren rentas con una dinámica de hard dollar”, argumenta Klerian al contextualizar un mercado donde persiste una escasa participación institucional y predomina la influencia de administradores de patrimonios familiares o family offices.
Con un costo promedio de salida de $24.90 dólares por m2 de renta mensual, indicador que experimentó un incremento anual del 2%, la industria prevé la conclusión de cinco obras adicionales en lo que resta del año, las cuales sumarán 111 mil 439 m2 al inventario metropolitano.
Auge de los espacios listos para operar
La urgencia de las corporaciones por optimizar los tiempos de reubicación ha impulsado de manera notable la demanda por inmuebles con acondicionamiento previo. Informes de la firma Spot2 indican que este formato ha propiciado una mayor flexibilidad contractual y ha ganado terreno en las áreas de mayor actividad económica.
Con base en estimaciones de IWG y de la propia plataforma de bienes raíces, la mitad de la oferta corporativa institucional en los corredores tradicionales se comercializa bajo esquemas flexibles o previamente equipados. Ante este fenómeno, Vianey Macías, Head of Market Research en Spot2, afirma que “cuando la plataforma que mide la demanda real y la consultora que mide la oferta institucional llegan casi al mismo número por caminos distintos, dejó de ser una moda y se volvió estructura de mercado. La mitad de las oficinas disponibles en la Ciudad de México ya no se rentan vacías: se rentan listas para operar”.
Por su parte, Edith Zariñana, directora de operaciones de IWG, destaca que las diferencias en las tasas de disponibilidad —como el 9% registrado en Reforma frente al 17% en la zona Del Valle— responden a criterios de decisión muy distintos por parte de las empresas. Mientras que “uno se paga por status y cercanía, el otro se negocia por margen y velocidad de instalación”, detalla la directiva.
Finalmente, Macías advierte que estas transformaciones se traducen en cambios en los plazos de los contratos, los cuales se han contraído de los periodos tradicionales de diez años a ciclos de apenas tres años en oficinas de categoría A, toda vez que “estamos viendo que las empresas ya no quieren comprometerse con la oficina a largo plazo”.
