La masificación del comercio digital ha provocado una competencia feroz por conseguir espacios logísticos dentro de las zonas metropolitanas. Compañías especializadas como Fibra Storage impulsan las minibodegas, mientras que firmas como Proximity Parks desarrollan complejos industriales urbanos para abastecer a empresas que necesitan almacenar, procesar y despachar productos cada vez más cerca del usuario final.
“La oferta va atada con la parte de seguir consiguiendo ubicaciones estratégicas de las ciudades, entonces se convierte en el factor de éxito de este concepto”, afirmó Diego Isita Portilla, director general de Fibra Storage, organización enfocada en el autoalmacenaje con marcas como U-Storage y Guardabox.
Al concluir el segundo trimestre del año, la firma contaba con 44 propiedades propias, divididas en 36 sucursales operativas, cinco inmuebles en fase de construcción y tres terrenos destinados a futuros desarrollos. Durante dicho periodo, la empresa reportó una absorción neta de 3 mil 22 metros cuadrados y una tasa de ocupación del 84.8 por ciento. Estos resultados se tradujeron en ingresos por 221.5 millones de pesos, cifra que representa un incremento del 16 por ciento frente al mismo lapso de 2025.
“Nosotros nos hemos concentrado en la Ciudad de México, ahí es donde vemos que está la convergencia más activa de estos factores de demanda. Sin embargo, ciudades como Monterrey, Guadalajara, Tijuana, inclusive Querétaro, tienen dinamismos a otra escala, donde se demuestra la necesidad del espacio”, explicó el directivo, quien añadió que sus activos crecen anualmente a un ritmo promedio de 25 mil metros cuadrados.
La urgencia de descentralizar inventarios en zonas céntricas
Estudios especializados revelan que en metrópolis como Guadalajara y la capital mexicana existe una tendencia acelerada hacia la búsqueda de bodegas chicas y céntricas. Esta necesidad proviene tanto de cadenas de supermercados y farmacias que buscan descentralizar sus inventarios para concretar entregas el mismo día, como de aplicaciones móviles de reparto rápido de despensas.
Por su parte, la plataforma de última milla 99minutos advirtió que el rápido crecimiento de plataformas como TikTok Shop en territorio nacional generó un repunte crítico en la exigencia de infraestructura de fulfillment urbano. El reto actual para las marcas ya no radica únicamente en concretar ventas digitales, sino en “transitar hacia modelos de almacenamiento local y última milla descentralizada que permitan procesar y entregar esos pedidos en poco tiempo”, apuntó la compañía logística.
“Las empresas que acerquen su inventario al consumidor y automaticen su preparación de pedidos, tendrán una ventaja competitiva importante frente a quienes siguen operando con modelos tradicionales de distribución”, señaló Wagner Aoki, Gerente de Programas Senior de 99minutos.
Este panorama contrasta fuertemente con el comportamiento del comercio minorista tradicional. Mientras las rentas de locales comerciales se han disparado y el comercio físico registró un crecimiento anual de apenas 2.4 por ciento en mayo pasado, el sector de e-commerce avanzó a un ritmo del 12 por ciento anual, quintuplicando el desempeño de los establecimientos convencionales, según datos oficiales del Inegi.
Retos regionales y el rol de los parques industriales en la última milla
Las dinámicas de almacenamiento varían según la región. En el corredor industrial de Nuevo León, la ocupación roza el 97 por ciento, obligando a desplazar operaciones logísticas hacia demarcaciones como Santa Catarina y San Nicolás. En contraste, Querétaro combina grandes centros de distribución con espacios fragmentados en El Marqués para atender a importadores regionales vinculados a las industrias automotriz y aeroespacial.
Frente a este escenario, Proximity Parks se ha consolidado como un actor clave en la gestión de propiedades industriales urbanas, dando servicio a gigantes del mercado como Mercado Libre, Amazon, FedEx, DHL, Tiendas Coppel, Unilever y AutoZone.
“El reto desde que nacimos ha sido el mismo: encontrar estos espacios que son agujas en un pajar. Nosotros no hacemos bodegas en las afueras de las ciudades, sino dentro de la ciudad. Lo que buscamos es acercar a nuestros clientes lo más posible a donde están los consumidores finales para que logren hacer entregas más rápidas y baratas”, señaló el CEO de Proximity Parks, Mario Berlanga.
Actualmente, la corporación administra 17 propiedades, de las cuales 13 están en la capital del país, dos en Monterrey y una en Guadalajara. Su plan de expansión contempla sumar entre tres y cinco parques anuales, con la meta financiera de elevar sus activos administrados desde los 700 hasta los mil millones de dólares en el transcurso de los próximos tres años.
“El nombre del juego para nuestros clientes es eficiencia, que puedan entrar y salir muy rápido. La mayoría de nuestras propiedades, funcionan como pulmones que inhalan y exhalan paquetes todo el día. Nos apoyamos por la inteligencia artificial y por algoritmos propios que hemos ido desarrollando y nos permiten entender dónde hay un cuellos de botella logísticos”, concluyó Berlanga.
