El impacto del programa oficial y la baja generalizada de tasas
El mercado de préstamos para la vivienda en Argentina atraviesa una etapa de reconfiguración marcada por la reducción en los costos de financiación. Varias entidades financieras comenzaron a recortar las tasas de interés de los créditos hipotecarios indexados, con opciones que inician en el 6,7% más la evolución de las UVA. Este movimiento financiero se produce como correlato de la implementación de un programa estatal que inyecta ARS$2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSeS para robustecer el fondeo del sector.
Un análisis detallado elaborado por el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, pone de manifiesto las diferencias entre los distintos jugadores del sistema tras la primera subasta ejecutada por el Banco Central. Entre las instituciones que ajustaron sus números a la baja destacan el Banco Hipotecario y el Banco Galicia, ambos situándose en el 7,5%, seguidos por el Banco Patagonia con un 8,5%. En paralelo, el Banco Nación comercializa su línea para clientes al 6,7% y el ICBC lo hace al 6,9%, mientras que un grupo integrado por BBVA, Credicoop, Comafi y Macro (en su segmento Selecta) opera en torno al 7,5%.
Asimismo, existen propuestas especiales en la banca pública regional o de menor escala que ofrecen condiciones sumamente competitivas para nichos específicos. El Banco de Neuquén lidera las opciones con tasas desde el 3,5%, y el Banco de Rosario se ubica en el 4,2%, siempre sumando el coeficiente UVA.
Condiciones de adjudicación y exigencias de la banca
La reciente licitación de recursos públicos destinada a préstamos habitacionales de largo plazo evidenció un apetito superior al previsto por las autoridades. La demanda total superó los ARS$258.000 millones, pulverizando el monto inicial de ARS$200.000 millones ofrecidos, lo que derivó en la selección de 13 entidades financieras.
Un dato relevante es que más del 80% de los recursos fueron captados a un plazo de cinco años. En ese segmento temporal se adjudicaron ARS$164.400 millones a una tasa de UVA + 4,94%, al tiempo que ARS$35.600 millones adicionales se colocaron a un año con un rendimiento de UVA + 2,67%.
Sin embargo, para acceder a un inmueble mediante estas herramientas no basta con mirar el costo financiero. Las instituciones evalúan variables determinantes como el porcentaje máximo de tasación que están dispuestas a cubrir, el plazo total de amortización y el tope de afectación de ingresos respecto al valor de la cuota inicial.
Los plazos de devolución oscilan entre los 10 y los 30 años, financiando montos que van del 65% al 80% del valor de la propiedad. Por lo general, la cuota mensual no puede rebasar el 25% o 30% de los ingresos declarados por el grupo familiar solicitante. Las exigencias se endurecen de forma notable para quienes no operan habitualmente con la entidad: en el Banco Nación la tasa salta del 6,7% al 12% para no clientes, y en Brubank trepa hasta el 14%.
Proyección de cuotas iniciales y salarios requeridos
Las diferencias en tasas y plazos repercuten directamente en el monto monetario que los tomadores deben abonar en el primer mes. Tomando como parámetro un equivalente financiado de US$10.000, el Banco de Neuquén presenta la erogación inicial más accesible con ARS$87.864, seguido por el Banco de Rosario con ARS$93.410 y el Banco Nación con ARS$97.760.
En la vereda opuesta, entidades como Supervielle registran una primera cuota que asciende a ARS$212.037 para idéntico nivel de préstamo. En cuanto al piso salarial exigido para calificar, el Banco Nación solicita ingresos mensuales cercanos a los ARS$391.038, mientras que el Banco de Neuquén baja ese umbral hasta los ARS$292.880 y Supervielle exige un mínimo de ARS$848.150 por cada US$10.000 solicitados.
Es indispensable recordar que los créditos bajo la modalidad UVA actualizan tanto su capital como sus cuotas periódicamente en función de la inflación, replicando las variaciones del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).
El ahorro previo y el desafío habitacional
A pesar de la flexibilización de los requisitos de ingresos, la barrera del ahorro inicial continúa siendo el principal escollo para gran parte de la población. Ningún banco financia la totalidad de la unidad funcional; las coberturas máximas oscilan entre el 65% y el 80%, lo que obliga al comprador a contar con un colchón financiero propio que va del 20% al 35% del costo total del inmueble, además de afrontar los gastos operativos de la escritura.
Pese a esta dificultad estructural, los estudios sectoriales indican que existe una demanda solvente y postergada. De acuerdo con las estimaciones de Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, el 31% de los hogares inquilinos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) posee capacidad teórica de pago para sumarse al sistema de crédito hipotecario.
“Si el crédito hipotecario proyectado por el Gobierno nacional ronda entre las 15.000 y 20.000 líneas activas, y nosotros vemos que el potencial supera los 500.000 hogares formales, la demanda es casi infinita y sumamente sólida”, sostuvo Álvarez de Celis.
Para el especialista, la problemática habitacional actual responde estrictamente a cuestiones financieras y de acceso al capital inicial, dado que una gran masa de familias destina mes a mes sumas cuantiosas al pago de alquileres sin lograr consolidar un patrimonio propio.
