El sector retail ajusta su estrategia inmobiliaria apostando por formatos más compactos y digitales
La industria comercial en México atraviesa por una transformación profunda caracterizada por la apertura de 26 nuevos centros comerciales proyectados para los próximos dos años. Este ritmo de expansión refleja un enfoque mucho más selectivo y medido en comparación con ciclos anteriores, priorizando la eficiencia operativa, la digitalización de los canales de venta y la consolidación de experiencias omnicanal para los consumidores.
Nuevas dinámicas en la industria inmobiliaria comercial
De acuerdo con el Reporte del Entorno Inmobiliario Comercial en México correspondiente al cierre del segundo trimestre, el ritmo anual de desarrollo inmobiliario ha disminuido de forma notable. Mientras que entre 2013 y 2019 se edificaron un promedio de 21 nuevos centros al año, la cifra se redujo a 16 proyectos anuales durante el periodo comprendido entre 2020 y 2025. Esta moderación responde a una disciplina rigurosa en la asignación de capital y a la necesidad de optimizar el rendimiento por metro cuadrado.
Hacia la primera mitad del año, el mercado nacional contabilizaba 988 centros comerciales, los cuales agrupan 25.09 millones de metros cuadrados de área bruta rentable distribuidos en 79 mil locales. Los diez principales operadores institucionales del país reportaron niveles de ocupación estables y elevados, situándose por encima del 91 por ciento, e incluso alcanzando hasta el 99 por ciento en los complejos más dominantes, lo que ha permitido un incremento sostenido en los precios de renta.
La transformación hacia formatos compactos y eficientes
Ante un entorno de alta competencia, las estrategias de los grandes jugadores del mercado se centran en la diferenciación de sus portafolios y en evitar la dispersión en términos de calidad, ubicación y antigüedad. En los casos donde los activos tradicionales han mostrado signos de obsolescencia, las empresas han optado por reemplazarlos con formatos más compactos y adaptados a las demandas actuales del consumidor.
Asimismo, los desarrolladores y marcas comerciales han puesto la mira en zonas geográficas subatendidas. Ciudades medias, nuevos corredores industriales, áreas residenciales en crecimiento y polos de expansión regional se han convertido en los principales imanes para la inversión, impulsados por indicadores sólidos de empleo, consumo y confianza del consumidor.
Evolución del piso de venta y principales ganadores
El retail organizado ha superado los volúmenes de venta disponibles en relación con la superficie existente. Actualmente, este segmento opera 47 mil 600 establecimientos, cifra que representa un crecimiento del 27 por ciento entre 2019 y 2025. En términos de superficie, el piso de venta escaló hasta los 31.2 millones de metros cuadrados, marcando un incremento del 15 por ciento y manteniendo una tasa general de ocupación comercial del 94 por ciento.
Esta reconfiguración del mercado ha beneficiado de manera directa a los formatos orientados al descuento profundo y a la conveniencia. Entre las marcas con mayor dinamismo en la apertura de sucursales destacan Tiendas 3B, AutoZone, La Comer, HEB y Farmacias Guadalajara. Destaca de forma especial el caso de Tiendas 3B, líder en el segmento de hard discount, que logró capturar el 33.2 por ciento del mercado de los principales operadores al expandir su huella de 1,096 a 3,346 tiendas. Por su parte, Farmacias Guadalajara multiplicó su presencia de manera exponencial al pasar de 142 sucursales en 2019 a cerrar el ciclo con 3,099 unidades en operación.
En paralelo, firmas como Grupo Axo han fortalecido su posicionamiento en las categorías de estilo de vida y deporte, integrando con éxito el canal digital para alcanzar una penetración del 16 por ciento en sus ventas en línea. Estas tendencias confirman que el futuro del sector comercial radica en la optimización del espacio físico, la diversificación de formatos y una sólida estrategia omnicanal que garantice la rentabilidad a largo plazo.
