El dominio inesperado del mercado residencial de alta gama en el país
Cuando se piensa en las zonas habitacionales más exclusivas de la República Mexicana, la atención suele dirigirse de inmediato hacia las tradicionales demarcaciones de alta alcurnia en la capital del país. Sin embargo, un reciente análisis económico revela un giro drástico en el sector: ninguna zona habitacional de Ciudad de México figura entre las dieciséis más costosas del territorio nacional.
De acuerdo con la información difundida por el Boletín de Análisis Económico de la Escuela de Negocios del ITESO, elaborado mediante la revisión de 742,373 inmuebles ofertados en portales digitales especializados durante el mes de junio de 2026, las cuatro primeras posiciones pertenecen en su totalidad a un único municipio: Zapopan, Jalisco.
Zapopan encabeza la lista con propiedades de hasta 75 millones de pesos
El estudio detalla que el sector de superlujo en territorio mexicano está liderado por las demarcaciones de Ayamonte, Villa Magna, Zotogrande y Residencial Los Frailes. Ayamonte ocupa el primer lugar nacional, con 70 propiedades analizadas y un precio promedio de 52.5 millones de pesos, registrando una mediana de 57 millones y cotizaciones que oscilaban entre los 28.8 y los 75 millones de pesos.
El segundo peldaño corresponde a Villa Magna, donde 21 inmuebles disponibles mostraron un promedio de 49.1 millones de pesos y una mediana de 52.5 millones, con un rango muy amplio que iba desde los 3.6 hasta los 74.6 millones. Por su parte, Zotogrande se sitúa en la tercera plaza con un promedio de 48.2 millones, mientras que Residencial Los Frailes alcanza el cuarto puesto con viviendas tasadas en un promedio de 44.2 millones de pesos.
Estas urbanizaciones se sitúan en las inmediaciones de importantes polos comerciales y financieros como Andares y Puerta de Hierro. Algunas ofrecen acceso controlado, seguridad privada, clubes, albercas, áreas verdes y campos de golf, destacando complejos como Ayamonte, que cuenta con una casa club, tres albercas, gimnasio, spa y un campo de golf de nueve hoyos.
La capital del país cede terreno ante Nuevo León
Tras el dominio absoluto de Zapopan en los primeros puestos, el listado continúa con presencia exclusiva del norte del país. Las posiciones cinco a 16 se reparten entre San Pedro Garza García y Monterrey, incorporando vecindarios tan cotizados como Pedregal del Valle, San Patricio, Jerónimo Siller, Carrizalejo, Sierra Alta y Club de Golf La Herradura.
Esta concentración deja en evidencia que las primeras dieciséis ubicaciones del ranking se distribuyen únicamente entre Jalisco y Nuevo León. Ciudad de México aparece por primera vez hasta el lugar 28, con Zacayucan Peña Pobre, en Tlalpan, donde el costo promedio se ubicó en 32.9 millones de pesos. Por su parte, la emblemática zona de Jardines del Pedregal descansa hasta el puesto 40 con un promedio de 30.5 millones de pesos.
A pesar de estos datos, la capital no resulta económica en términos generales; el mismo instituto la posiciona como la entidad con la renta promedio más elevada del país, situada en 40,163 pesos mensuales. No obstante, al evaluar los costos de adquisición por fraccionamiento, las regiones jalisciense y neolonesa lideran la cúspide de la tabla.
Una brecha cada vez más profunda frente a los ingresos ciudadanos
El abismo financiero se amplía al examinar el comportamiento general del mercado. En las plataformas evaluadas, una vivienda en México costaba en promedio 6.8 millones de pesos, mientras que la mediana era de 4.27 millones.
Frente a esta realidad, las estimaciones económicas señalan que adquirir un inmueble con el valor mediano mediante un financiamiento tradicional —con un 20% de pago inicial y un plazo de dos décadas— requeriría ingresos familiares de aproximadamente 131,084 pesos mensuales. En contraste, el ingreso corriente promedio de los hogares mexicanos, excluyendo transferencias, se ubica en 21,355 pesos.
Esta dinámica ha transformado la configuración inmobiliaria, generando que los elevados costos en el centro del país impulsen la búsqueda de opciones en entidades aledañas como Puebla y el Estado de México. Aunque el estudio se basa en valores de oferta pública y no en transacciones concretadas, el panorama refleja los profundos niveles de segmentación económica que caracterizan actualmente al sector de la vivienda en México.
