El endurecimiento de las normativas que controlan los alojamientos de corta estancia en la capital del país podría generar efectos contrarios a los deseados. Diversos especialistas en el sector inmobiliario alertan que estas restricciones gubernamentales tienen el potencial de impulsar la aparición de un mercado negro, además de erosionar la confianza y la certidumbre necesarias para atraer capitales, sin lograr mitigar el grave déficit habitacional que supera las 700 mil viviendas en la metrópoli.
El peligro de la clandestinidad y la pérdida de confianza
Analistas del sector advierten que la implementación de reglas más severas suele empujar a los propietarios hacia la informalidad, una problemática observable en otras grandes ciudades del mundo. Más allá de los controles administrativos, el daño más profundo se resiente en el clima de negocios y en la seguridad jurídica que los inversores exigen para mantener un ritmo de desarrollo sostenido. Frente a este panorama, las propiedades bajo esquemas de arrendamiento continúan fungiendo como el principal recurso para mitigar la crisis de acceso a espacios habitables en la Ciudad de México.
Desde el mes de mayo, momento en el que la administración local puso en marcha el Registro Digital Obligatorio para Plataformas y Anfitriones de Alojamiento Temporal en la CDMX, el indicador de ocupación experimentó un retroceso anual del 7 por ciento.
Por su parte, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) señala que la intención detrás de estas medidas es fiscalizar la oferta e incentivar el paso hacia estancias prolongadas. No obstante, los expertos aclaran que restringir la operación turística no se traduce automáticamente en la recuperación de inmuebles para la renta tradicional.
Dinamismo del sector y preferencias del mercado
Los datos del sector indican que la industria del hospedaje temporal ha experimentado un incremento del 54 por ciento a lo largo del último año en la capital, una cifra que asciende hasta el 60 por ciento en aquellas demarcaciones con un flujo turístico superior. A pesar de este crecimiento, los líderes gremiales recalcan que la necesidad habitacional posee raíces estructurales profundas y no depende exclusivamente de plataformas como Airbnb, pues existen nichos diferenciados para cada tipo de consumidor.
Actualmente, se calcula que en la CDMX más del 36 por ciento de la vivienda se encuentra rentada, una proporción que mantendrá su solidez durante los próximos años. Tanto el esquema de corto plazo como el de largo plazo muestran tendencias positivas, destacando este último por la estabilidad de su demanda.
En el terreno de los costos, durante la primera mitad del año, el precio de la renta de prolongada estancia subió 3.7 por ciento, posicionando el valor medio en 21 mil 921 pesos mensuales para un departamento estándar de 65 metros cuadrados y dos recámaras, según cifras de la industria.
Disparidad de precios y factores de rentabilidad
El comportamiento de los precios varía de forma drástica dependiendo de la zona geográfica. Mientras que en colonias como la Hipódromo Condesa el costo mensual puede alcanzar los 38 mil 419 pesos, en puntos como Pantitlán el promedio se situaba en 10 mil 865 pesos. A nivel de alcaldías, demarcaciones como Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Cuajimalpa y Benito Juárez concentran los valores más elevados, oscilando entre los 20 mil y 29 mil pesos, en contraste con Venustiano Carranza, Gustavo A. Madero y Tlalpan, donde los promedios se mueven entre los 13 mil y 13 mil 607 pesos.
Especialistas del sector inmobiliario explican que variables como la ubicación, las características físicas del inmueble, los usos de suelo permitidos y el financiamiento determinan la plusvalía o minusvalía de un espacio, aspectos que una regulación por sí sola no logra modificar de manera directa. Sin embargo, los márgenes de ganancia sí varían significativamente según el modelo de negocio elegido.
Mientras que el rendimiento bruto de un esquema tradicional se sitúa entre el 5.5 y el 7.2 por ciento, una propiedad destinada a estancias cortas —tras deducir gastos operativos, mantenimiento, limpieza y obligaciones fiscales— puede alcanzar una rentabilidad neta de hasta el 11 por ciento, impulsada por los niveles de ocupación.
El verdadero trasfondo de la crisis habitacional
Ante la complejidad para adquirir un bien raíz debido a las condiciones económicas actuales, la renta se ha consolidado como la opción predilecta. Las zonas con mayor concentración de arrendamientos, tanto temporales como de largo plazo, coinciden por su alta generación de empleos, atractivos turísticos y conectividad urbana.
No obstante, actores clave de la industria digital de vivienda coinciden en que el aumento de controles gubernamentales acelerará la migración de propietarios hacia el mercado tradicional, aunque advierten que esto no resolverá el problema de fondo. El déficit de vivienda continuará presionando los precios al alza por encima de la inflación.
A pesar del debate público en torno al impacto de plataformas digitales, visitantes extranjeros o la especulación inmobiliaria, el verdadero obstáculo radica en la escasa producción de nuevos desarrollos habitacionales en la capital del país.
